創(chuàng)新紓困模式 綠城管理探索保交樓新路徑
近日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議披露，2024年全國交付住房量達(dá)到338萬套，保交樓專項借款項目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%，完成既定目標(biāo)。保交樓取得階段性成效，離不開紓困機(jī)制的不斷完善與發(fā)展。與此同時，AMC、地方城投、代建企業(yè)等多類型主體入場，對出險房企、爛尾項目等各類紓困對象"注入生機(jī)"，最終實現(xiàn)對項目的盤活和交付。
圍繞紓困的保交樓工程仍將是未來階段房地產(chǎn)的一項重點。越來越多企業(yè)將進(jìn)入紓困領(lǐng)域，從金融、建設(shè)、運營、銷售、服務(wù)等多領(lǐng)域助力保交樓工程，以尋求其中廣闊的市場潛力。例如代建領(lǐng)域，圍繞保交樓項目、保障房項目的需求在近年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。
綠城管理早在2022年初便提出將"資方代建"作為"3+3"業(yè)務(wù)模式的重要組成部分，并持續(xù)在"保交樓"中積極作為，致力讓各方參與者實現(xiàn)共贏。目前，綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無錫等地簽約并推進(jìn)數(shù)十個項目的紓困工作，落地紓困保交樓業(yè)務(wù)總建筑面積超過1000萬平方米。
2024年，綠城管理"首批紓困項目"迎來盛大交付，包括江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等在內(nèi)的重點項目均保時、保量、保質(zhì)交房，贏得業(yè)主青睞。而截至2024年，綠城管理的政府代建業(yè)務(wù)累計交付量已達(dá)到約6390萬平方米，為近42.8萬戶原住民改善了居住生活環(huán)境。
與知名AMC（資產(chǎn)管理公司）和地方國資合作，是目前綠城管理入局紓困項目的主要方式。伴隨以綠城管理為代表的頭部代建企業(yè)深度入局，"代建+"已成為當(dāng)前項目紓困的主流模式。
在其中，AMC和城投等資方負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，代建企業(yè)則介入前中后端，擔(dān)當(dāng)輔助調(diào)解、研判支撐、規(guī)劃調(diào)改、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品打造、價值變現(xiàn)、運營銷售等更為多維度的角色。
也正是因為角色更為豐富，同時紓困項目涉及地方政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、供應(yīng)商、購房業(yè)主"五方主體"的利益再平衡，情況處理更為復(fù)雜，因而紓困業(yè)務(wù)對于代建企業(yè)的綜合能力要求更高、更全。
房地產(chǎn)紓困雖然潛力巨大，但卻是一塊難啃的"硬骨頭"。
從現(xiàn)狀來看，各方對資產(chǎn)遴選、盤活策略、風(fēng)險控制等關(guān)鍵方面都要求嚴(yán)苛，并且在紓困初期來自土地、規(guī)劃、資金、供方矛盾、工程質(zhì)量、債務(wù)糾紛、銷售客訴等諸多方面的問題，復(fù)雜且困難。
例如武漢的知名項目——當(dāng)代集團(tuán)出險后留下的天譽項目（現(xiàn)名"綠城?桂湖雲(yún)翠"），原開發(fā)商出險流動性危機(jī)，背后財務(wù)狀況復(fù)雜，與原供應(yīng)商之間的欠款多、與小業(yè)主的矛盾深，項目也陷入銷售困境，難以繼續(xù)運營。
"54321"，基于市場深刻洞察和豐富實操經(jīng)驗，綠城管理曾以5個數(shù)字，總結(jié)項目紓困的主要五個著力點：圍繞"五方主體"的利益再平衡，關(guān)注風(fēng)險隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素"，促成地方政府、金融機(jī)構(gòu)、代建公司"三個推手"齊心協(xié)力，以主要的"兩種模式"（針對品牌煥新銷售型物業(yè)的全過程開發(fā)委托管理模式、無上述要求物業(yè)的工程代建管理模式），達(dá)成最重要的那"一個目標(biāo)"——保障產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)滿足政府批復(fù)文件要求，交付到業(yè)主。
為了滿足消費者需求、提升產(chǎn)品競爭力，項目還進(jìn)行了多輪的產(chǎn)品迭代升級，優(yōu)化各個細(xì)節(jié)。
例如，針對桂湖雲(yún)翠項目"武漢主城區(qū)最后一塊二環(huán)向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地"的稀缺資源，綠城管理深挖優(yōu)勢，規(guī)劃形成了"兩園兩軸三芯七境十景"的景觀格局，實現(xiàn)約40%景觀綠化率，2.53低容積率，75%戶型皆可瞰湖。
甚至桂湖雲(yún)翠還大膽向"準(zhǔn)四代建筑"的標(biāo)準(zhǔn)打造，在戶型空間設(shè)計方面，采用超高空間的設(shè)計理念；巧妙消除建筑結(jié)構(gòu)中的轉(zhuǎn)角廊柱，實現(xiàn)了270°的開闊觀景視野；在立面采用大量"曲線元素"，形成云朵般流暢柔和的線條，使建筑形態(tài)如流水般圓潤柔和，打開生活無限的風(fēng)景。
以湖為畔、引水入園，超2萬方園林景觀、4000方海派會所、四代建筑……這些承載了綠城產(chǎn)品力進(jìn)階水平的設(shè)計，幾乎很難讓人想象到這原本是一個紓困項目。
武漢綠城桂湖雲(yún)翠項目兩度開盤均創(chuàng)造了熱銷盛況，開盤當(dāng)月累計熱銷約6億。尤其12月初的二次開盤，首開即罄，銷售額突破3.4億，再創(chuàng)新高。桂湖雲(yún)翠的熱銷和產(chǎn)品力，也奠定其在武漢高端住宅市場的領(lǐng)先地位。
可以看到，一個"紓困盤"變身"熱銷盤"的背后，紓困各方并沒有一味要錢、要權(quán)，而是真正希望把產(chǎn)品做好，打造能為社會各界創(chuàng)造價值的項目。
這種意義更廣闊的"重獲新生"的紓困思路，也是綠城管理在代建紓困道路上，積極探索的新路徑、新方向。
